Købere af fast ejendom klager undertiden til Advokatnævnet over, at deres advokat har tilsidesat god advokatskik ved at yde en mangelfuld og/eller fejlagtig bistand.

Efter retsplejelovens § 126, stk. 1, og De Advokatetiske Regler pkt. 9.1 skal en advokat som uafhængig rådgiver varetage klientens interesser grundigt, samvittighedsfuldt og i overensstemmelse med, hvad berettigede hensyn til klientens tarv tilsiger.

Advokatnævnet har ved flere kendelser taget stilling til dele af det grundlag, som advokaten skal basere køberrådgivningen på ved klientens erhvervelse af fast ejendom. Advokaten forventes som udgangspunkt ikke at besigtige ejendommen, jf. sammenhængende kendelser af 29. maj 2018 (sagsnr. 2017-2627 og 2017-2628) hvor nævnet udtalte, at det ikke anses for omfattet af sædvanlig køberrådgivning, at advokaten foretager besigtigelse i marken.

Advokaten kan dog ikke nøjes med at rådgive i tillid til salgsmaterialet, som udleveres af ejendomsmægleren og/eller sælgeren. Nævnet har udtalt, at en advokat blandt andet forventes at basere køberrådgivningen på selvstændige undersøgelser af tingbogen.

I sagsnr. 2021-2211 (kendelse af 29. november 2021) erhvervede klienterne i 2015 en villalejlighed i stueetagen i en ejendom med endnu en lejlighed på 1. sal. Med afsæt i salgsmaterialet fra ejendomsmægler rådgav advokaten køberne om, at de efter tinglyst påtegning af 1994 erhvervede en brugsret til forhaven delt med 1. salen, og at de frem til 2024 ville få en eksklusiv brugsret til baghaven, som kunne forlænges efter aftale med ejer af 1. salen.

Advokaten var ubekendt med, at der i 2014 var tinglyst en ny påtegning, hvorved den eksklusive brugsret til baghaven tilfaldt stuelejligheden, og brugsretten til forhaven alene tilhørte 1. salen. Brugsrettighederne var gjort tidsubegrænsede og kunne opsiges med 30 års varsel. Nævnet fandt, at en køberrådgivende advokat ikke alene kan bero sin rådgivning på materialet, som sælger og ejendomsmægler har udleveret, men at det påhviler advokaten at foretage selvstændig undersøgelse af blandt andet indholdet i tingbogen, herunder deklarationer om brugsret, og advokaten blev pålagt en bøde.

På lignende vis fandt nævnet ved kendelse af 22. august 2016 (sagsnr. 2016-980), at en advokat havde tilsidesat god advokatskik ved ikke at rådgive klienterne om, at der på en ejendom var tinglyst pant på 48.000 kr. til sikkerhed for ejernes forpligtelser over for grundejerforeningen. Nævnet udtalte, at det henhører under sædvanlig køberrådgivning, at en advokat orienterer om, hvis eksempelvis en grundejerforening har betinget sig pant med første prioritetsstilling, da det ofte har indflydelse på realkreditbelåningen.

Endvidere bør advokaten i forbindelse med køberrådgivningen gennemgå og sammenholde indhold af BBR (Bygnings- og boligregistret) for den relevante ejendom med det øvrige salgsmateriale.

I sagsnr. 2021-1486 (kendelse af 29. november 2021) erhvervede klienten, et investeringsselskab, en ejendom. Det fulgte af salgsopstillingen, at der på ejendommen var tre erhvervslejemål og to boliglejemål. Imidlertid viste det sig efter overtagelsen, at der udover erhvervslejemålene blot var registreret ét boliglejemål i BBR. Nævnet lagde til grund, at det var af væsentlig betydning for investeringsselskabets køb af ejendommen, at den indeholdt to godkendte boliglejemål. I nævnets vurdering indgik også, at der i e-mailkorrespondance med sælgers advokat forekom uklarhed omkring eksistensen af varme- og elmålere i de respektive lejemål, hvorfor advokaten også af denne grund burde have undersøgt registreringerne i BBR. Advokatnævnet bemærkede, at der påhviler advokaten nogle særlige forpligtelser ved køberrådgivning, herunder at kontrollere om der i købsaftalen og bilagene er uklarheder, selvmodsigelser eller fejl. Nævnet fandt, at advokaten rutinemæssigt burde have gennemgået BBR og konstateret, at der var en afvigelse mellem de beskrevne forhold i salgsopstillingen og registreringen i BBR, og herefter have søgt forholdene afdækket. Den omstændighed, at det var anført i opdragsskrivelsen, at advokaten ikke selvstændigt undersøgte boligens anvendelighed og stand, udgjorde ikke en tilstrækkelig afgrænsning af opdraget til, at investeringsselskabet ikke med føje kunne forvente, at advokaten forholdt sig til, om ejendommen opfyldte betingelserne for den påtænkte anvendelse, eller at handlen blev betinget heraf med henblik på at antage en supplerende rådgiver.

Forhold uden for advokatens sædvanlige rådgivningsforpligtelse

På den anden side kan det af nævnets praksis udledes, at det ved sædvanlig køberrådgivning naturligvis ikke kan forventes af klienten, at advokaten undersøger enhver tilgængelig oplysning om en fast ejendom, herunder i relation til myndighedstilladelser, jord- og vandforhold samt tilladelser på nabogrunden.

Ved kendelse af 28. september 2021 (sagsnr. 2021-1560) tog nævnet stilling til, om en advokat havde tilsidesat god advokatskik ved ikke at undersøge og rådgive nærmere om jord- og vandforhold. Der var anlagt en ganske stor flise-terasse omkring huset, og det fulgte af udkast til købsaftale, at havedrænet var defekt, samt at de flisebefæstede områder med fordel kunne reduceres for at sikre bedre regn-afledning ved kraftigt skybrud. Efter overtagelsen erfarede klienterne, at grunden var vandlidende. Under klagesagen gjorde klienterne gældende, at advokaten ikke rådgav om, at havedrænet var defekt og forholdene omkring kraftigt skybrud, samt at advokaten burde have undersøgt jord- og vandforhold på dingeo.dk og i den kommunale klimatilpasningsplan. Advokaten gjorde heroverfor gældende blandt andet, at der var ydet rådgivning om havedrænet og fremlagde til støtte herfor et håndskrevet notat fra et telefonmøde, med stikord som blandt andet ”dræn”. Nævnet frifandt advokaten, idet det ikke var godtgjort, at rådgivningen var mangelfuld og henset til købsaftalens udtrykkelige oplysninger om havedrænet, notatet, og at klienterne i øvrigt fik bistand af en byggesagkyndig.

I sagsnr. 2017-1989 (kendelse af 29. november 2017) var der klaget over, at advokaten ikke havde oplyst klienterne om, at nabogrunden var udlagt til råstofområde, og at der tidligere var givet gravetilladelse til råstofudvinding. Nævnet frifandt advokaten og lagde blandt andet vægt på beskrivelsen af omfanget af bistanden i ordrebekræftelsen, og at der i det udleverede materiale om ejendommen ikke var oplysninger herom, og at det ikke kunne bebrejdes advokaten, at denne ikke under de foreliggende omstændigheder undersøgte forholdene nærmere.

Efter nævnets praksis er det ikke enhver oplysning relateret til BBR, som en advokat forventes at rådgive om. I sagsnr. 2017-1229 (kendelse af 29. august 2017) erhvervede klienten en ejendom, der før handlen gennemgik en omfattende renovering for 2,4 mio. kr. Klienten gjorde gældende blandt andet, at den rådgivende advokat ved at sammenholde BBR-ejermeddelelsen, den nye og gamle el-rapport, og de faktiske forhold på ejendommen, burde have konstateret, at et badeværelse på 1. sal var etableret uden myndighedsgodkendelse, således at klager kunne have indrettet sig herefter.

Advokatnævnet fandt blandt andet, at advokaten havde anført, hvad opdraget omfattede og ikke omfattede. Det var desuden ikke godtgjort, at opdraget efterfølgende blev udvidet. Derfor var det ikke en del af opdraget at yde særskilt rådgivning om den omfattende renovering eller at undersøge nærmere, om denne blev gennemført efter gældende regulativer og af håndværkere med de fornødne autorisationer. I den forbindelse bemærkede nævnet, at oplysningerne i en BBR-ejermeddelelse beror på ejerens oplysninger, og derved ikke kan danne grundlag for, at en byggetilladelse til en given installation foreligger.

Forhold med særlig anledning til afklaring eller afgrænsning af opdrag

Under arbejdets udførelse kan advokaten blive bekendt med forhold, som giver særlig anledning til afklaring og rådgivning eller til at indskærpe omfanget af opdraget over for klienten, således at dette eventuelt kan udvides, og/eller klienten kan antage en supplerende rådgiver. 

I sagsnr. 2020-2304 (Advokatnævnets kendelse af 5. marts 2021) sendte klienten en række spørgsmål til advokatens sagsbehandler og ejendomsmægleren. Klienten blev oplyst af sælger, at denne havde ladet en nabo gå gennem lågen på ejendommen for at komme over til en anden nabo. Klienten spurgte derfor, om der var vundet hævd, hvis færdslen havde fundet sted i over 20 år. Klienten meddelte til sagsbehandleren, at hun ikke havde fået klare svar på sine spørgsmål, og at hun blandt andet forstod det sådan, at der ikke var vundet hævd over havelågen, og at hun yderligere gerne ville vide, om der blev påsat hængelås eller lignende. Sagsbehandleren meddelte herefter, at ejendomsmægleren var blevet bedt om at sømme lågen til inden overtagelsesdatoen. Da klienten underskrev endelig købsaftale, tog hun forbehold for, at forholdet om havelågen blev ordnet permanent. Et par uger efter meddelte klienten til sagsbehandleren, at der trods forbeholdet stadig var et problem med naboen, og at den ansvarlige advokat skulle sørge for, at der blev fulgt op. Da forholdet ikke blev bragt i orden, rykkede klienten herfor. Advokatnævnet pålagde advokaten en bøde for ikke i tilstrækkeligt omfang at følge op på problemstillingen omkring havelågen, herunder ved ikke at gøre klienten opmærksom på, at forholdet efter advokatens opfattelse lå uden for opdraget.

Selvom en klient måtte ønske at gennemføre en handel trods uafklarede forhold, kan advokaten være forpligtet til at orientere klienten om de mulige konsekvenser herved. Ved Advokatnævnets kendelser af 21. maj 2021 (sagsnr. 2020-1916, indbragt for retten) blev en advokat pålagt en bøde for mangelfuld køberrådgivning om en olietank og forureningsrisiko på en ejendom. Nævnet lagde særligt vægt på, at der i det tilgængelige materiale var divergerende oplysninger om olietanken, herunder om der var eller havde været en sådan på grunden, hvorfor forholdet burde være undersøgt nærmere. Derudover lagde nævnet vægt på, at sælgers besvarelse af godkendelsesskrivelsen ikke afklarede spørgsmålet, hvorfor der burde være rekvireret yderligere dokumenter om olietanken. Det kunne ikke ændre på nævnets vurdering, at køberen ønskede handlen gennemført uanset resultatet af en eventuel undersøgelse af jordbunden, idet køber ikke i tilstrækkelig grad var rådgivet om konsekvenserne herved.

Der kan også være lovpligtige byggetekniske forhold, som advokaten skal undersøge nærmere og rådgive om. Ved nævnets kendelse af 27. februar 2015 (sagsnr. 2014-2247) fandtes en advokat at have tilsidesat god advokatskik ved ikke at have undersøgt og rådgivet om, at der i tilstandsrapporten ikke var anført hustype, hvilket var lovpligtigt siden den 1. maj 2012. Efter klienternes overtagelse af ejendommen viste det sig at være et landhus med et fundament, der ikke var sikret mod bevægelser og opstigende grundfugt. Klienterne gjorde gældende, at hvis de havde haft rettidig viden herom, havde de blandt andet krævet fugtmålinger, undersøgt ejendommen endnu nærmere og krævet et nedslag i købesummen. Nævnet udtalte blandt andet, at det påhviler en advokat at påse, at købere af en fast ejendom får sædvanlig og lovpligtig information i forbindelse med handlen, og at advokaten i den konkrete sag også burde have rekvireret den tidligere tilstandsrapport.

Opsummerende kan det udledes af Advokatnævnets praksis, at den konkrete vurdering af om advokatens køberrådgivning er i overensstemmelse med god advokatskik særligt beror på en afvejning af 1) opdraget, 2) køberens berettigede forventninger og forudsætninger for erhvervelsen 3) samt af de konkrete forhold, som burde give advokaten anledning til at rådgive på en bestemt måde eller over for klienten at indskærpe opdragets begrænsninger, således at en supplerende rådgiver kan antages af klienten.