En forholdsvis ny bestemmelse i lejelovens § 59d giver mulighed for, at Huslejenævnet kan fastsætte lejens størrelse for private udlejere, inden der sker udlejning til beboelse. Dette vil være aktuelt i den situation, hvor udlejer er i tvivl om, hvilken leje der må opkræves.
Af Julie Moosmand, advokatfuldmægtig
Mange har som følge af finanskrisen måttet sande, at det ikke har været muligt at sælge deres bolig uden et tab. En del har derfor valgt at udleje deres ejerbolig, så de ikke har fået et stort tab.
Men det kan være svært at fastsætte den korrekte leje, og det ender også ofte med at blive en tvist for Huslejenævnet. Såfremt lejer klager over lejens størrelse til Huslejenævnet og får medhold, vil lejen som oftest nedsættes med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået.
Udlejer kan derfor ende med at blive mødt med et tilbagebetalingskrav, hvis ikke lejen er fastsat korrekt fra begyndelsen.
Bestemmelsen kan få stor betydning i den situation, hvor man som forældre vil udleje en ejerlejlighed til sine børn. Hvis barnet vil søge om boligsikring efter købet af lejligheden og indgåelsen af lejekontrakt, kan forældrene risikere, at kommunen vil kræve lejen nedsat. Den situation kan man som forældre nu sikre sig imod ved at få en forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet. Kommunen skal acceptere den leje, som Huslejenævnet fastsætter.
Fra 1. april 2013 har det været muligt for udlejere at anmode Huslejenævnet om at foretage en forhåndsvurdering af huslejen, således at udlejer præcist ved, hvilken leje der vil kunne opkræves. Forhåndsvurderingen fra Huslejenævnet vil finde sted på baggrund af den fagkundskab, som Huslejenævnet har fra konkrete afgørelser truffet i tilsvarende sager. Udlejer skal ved indbringelsen af en forhåndsvurdering betale et gebyr på 3.500 kroner, hvilket reguleres på baggrund af nettoprisindekset fra 2012 og fremefter. Dette kan måske umiddelbart virke som mange penge, men giver udlejer større sikkerhed for ikke at blive mødt med et tilbagebetalingskrav samt en sag ved Huslejenævnet. Det må påregnes, at det tager et par måneder for Huslejenævnet at træffe afgørelse om en forhåndsgodkendelse.
Forhåndsgodkendelsen er bindende
Forhåndsgodkendelsen er bindende for både udlejer og lejer. Såfremt udlejer får godkendt lejen, inden der sker udlejning, vil udlejer ikke risikere, at lejen bliver sat ned på et senere tidspunkt, hvis lejer klager til Huslejenævnet over lejens størrelse. Men er udlejer utilfreds med den af Huslejenævnet fastsatte leje, kan udlejer klage til Boligretten. Boligrettens afgørelser kan ankes til landsretten, hvis udlejer er af den opfattelse, at afgørelsen fra Boligretten er fejlagtig.
Det fremgår ikke direkte af lovteksten, hvorvidt forhåndsgodkendelsen er bindende for Huslejenævnet, men det må formodes, at Huslejenævnet må være tilbageholdende med at ændre lejen for lejemålet efter afgivelsen af forhåndsgodkendelsen.
Såfremt udlejer ønsker at indbringe en sag om forhåndsgodkendelse til Huslejenævnet, skal udlejer sørge for en fyldestgørende fremstilling af lejligheden samt dokumentation herfor.
Ovenstående regel gælder kun i de tilfælde, hvor man er ejer og udlejer af en enkelt ejendom samt for udlejning af andelsboliger. Den gælder imidlertid ikke, hvis man ønsker at udleje flere lejemål, og den gælder ej heller for lejemål omfattet af erhvervslejeloven.
Bestemmelsen kan forhåbentlig medføre et fald i antallet af sager vedrørende tilbagebetaling af leje.
Julie Moosmand
Advokatfuldmægtig hos advokaterne Skovgaard og Moosmand, hvor hun primært beskæftiger sig med lejeret og handeler.