Der er i dag krav om at benytte en særlig standard for garanti ved boligkøb. Udformningen af garantien er nu ændret for at øge udbredelsen.
Af Torben Winnerskjold, advokat, Advokatfirma Abel & Skovgård Larsen
I år 2005 blev der udarbejdet standardgarantitekster for boligkøb inden for følgende områder:
- Garanti ved køb af nybygget fast ejendom.
- Garanti ved køb af nybygget andelsbolig (brugerstyret).
- Garanti ved køb af nybygget andelsbolig (entreprenørstyret).
I 2008 fulgte standardgarantier for de øvrige typer af boligkøb i form af:
- Garanti ved køb af eksisterende fast ejendom.
- Garanti ved køb af eksisterende andelsbolig.
Standardgarantiteksterne blev i sin tid udarbejdet i samarbejde mellem Advokatrådet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation (ABF), Dansk Ejendomsmæglerforening (DE), Dansk Byggeri, Finansrådet og Realkreditrådet.
Initiativet til at udarbejde standardgarantier blev i sin tid taget, fordi man i stigende omfang så sager, hvor sælgere af nybyggede boliger krævede, at køberne stillede bankgarantier på stærkt urimelige vilkår. Det kunne eksempelvis være krav om tidsubegrænsede garantier, frigivelse af købesummer før byggeriet var afsluttet og frigivelse af købesum, før der forelå endeligt skøde. Garantiteksterne var ofte individuelt udformede med stor variation i form og indhold og uigennemskuelige for såvel forbruger som for rådgivere og pengeinstitutter. Formålet med standardgarantierne var at skabe en mere balanceret retsstilling mellem de involverede parter, og dermed afhjælpe en væsentlig del af de problemstillinger, som man stod med i markedet.
Beskeden anvendelse
Imidlertid er det konstateret, at standardgarantiteksterne for nybyggeri kun anvendes i meget begrænset omfang. Kontaktudvalget vedrørende ejendomsomsætning foranledigede på den baggrund i september 2008, at der blev nedsat en arbejdsgruppe bestående af repræsentanter fra Finansrådet, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Byggeri, Advokatrådet, ABF, Danske Advokater og Danske Boligadvokater med henblik på at overveje årsagerne til den manglende anvendelse af standardgarantierne for nybyggeri og komme med forslag til mulige ændringer.
Der findes en række årsager til, at standardgarantierne ikke har fundet anvendelse, men især kan der peges på, at der generelt er beskedent fokus på garantivilkårene, når der indgås aftaler om køb af boliger i projektbyggerier, ligesom en række af de aktører, der er inden for området benytter deres egne koncepter, som de foretrækker at anvende. Endvidere er det konstateret, at mange advokater ikke har kendskab til standardgarantierne. Det gælder både sælgers og købers advokater.
Af Deponeringsbekendtgørelsen (Bkg. nr. 164 af 22.02.2007), der trådte i kraft den 3. marts 2007, fremgår det imidlertid af § 13, stk. 2, at “ved garantistillelse skal en standardgaranti udarbejdet af Advokatrådet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, DE, Dansk Byggeri, Finansrådet og Realkreditrådet benyttes, og den kan kun fraviges, hvis køber i købsaftalen modtager udtrykkelig og specificeret information om, at garantien indeholder fravigelser fra de sædvanlige vilkår.”
Det er således i dag et egentligt krav, at man skal benytte en standardgaranti udarbejdet af de pågældende organisationer, medmindre køber har modtaget særlig information om, at garantien indeholder fravigelser fra de sædvanlige garantivilkår.
Ved brug af standardgarantiteksterne må der ikke ændres i tekst eller opsætning. Der er tale om standardtekster, som skal være let genkendelige for brugeren af dokumenterne. Garantistiller kan dog anvende eget logo på garantien.
Det bemærkes i den forbindelse, at overtrædelse af bestemmelsen kan være forbundet med bødestraf.
Garantiens indhold
I forbindelse med revidering af standardgarantiteksterne har det været afgørende for arbejdsgruppens arbejde, at eventuelle ændringer i garantiteksterne ikke måtte forrykke balancen mellem sælgers og købers interesser og den økonomiske tryghed for begge parter.
Fire af standardgarantiteksterne er ledsaget af et bilag, der indeholder “Bemærkninger til garantiteksten”.
Bemærkningerne indeholder blandt andet oplysninger om anvendelsesområdet, opregning af forhold, som ikke er reguleret i garantiteksten, men i købsaftalen, og for andelsboligforeningers vedkommende i tegningsaftalen og i skødet.
Bemærkningerne indeholder ligeledes en nærmere beskrivelse af, hvornår der kan ske frigivelse af garantibeløb, garantiens gyldighedsperiode og valgfrie klausuler.
Der er mulighed for det pengeinstitut, der stiller garanti, at indsætte to valgfrie klausuler. Den ene klausul omhandler transport i tilbagesøgningskrav og den anden klausul vedrører tilbagelevering af garantibrevet, når garantien er ophørt. Ønsker et pengeinstitut at anvende en eller begge klausuler, skal det ske med den tekst og opsætning, som er standard. Anvendelsen af de valgfrie klausuler åbner ikke op for nogen form for individuelle tilpasninger i øvrigt.
I standardgarantiteksterne vedrørende eksisterende fast ejendom og eksisterende andelsbolig, er der alene foretaget redaktionelle ændringer.
En af de væsentlige ændringer i standardgarantierne er en tydeliggørelse af, at er der et egentligt krav i henhold til deponeringsbekendtgørelsen, skal man anvende standardgarantiteksten.
Træghed i kommuner
For så vidt angår køb af nybyggede faste ejendomme og nybyggede andelsboliger (entreprenørstyret), er udgangspunktet, at garantibeløbet/det deponerede beløb tidligst kan frigives til sælger, når der er tinglyst endeligt skøde uden præjudicerende retsanmærkninger.
Nogle kommuner og andre offentlige myndigheder har meget lange ekspeditionstider i forbindelse med byggesager, og konsekvensen heraf kan være, at det ikke er muligt at tinglyse et endeligt skøde uden præjudicerende retsanmærkninger på overtagelsesdagen. Konsekvensen heraf vil derfor være, at garantibeløbet/det deponerede beløb først kan frigives til sælger efter en meget lang periode, når de nødvendige myndighedsgodkendelser er på plads.
Dette er ikke acceptabelt, og problemet er i standardgarantiteksterne løst på den måde, at sælger kan få udbetalt garantibeløbet/det deponerede beløb mod, at sælger stiller en garanti over for køber, hvorefter der skal ske tilbagebetaling, hvis der ikke inden 12 måneder efter overtagelsesdagen foreligger endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger til køber eller andelsboligforening.
Hvis køber påberåber sig mangler ved byggeriet, og sælger ikke er enig i eksistensen heraf eller størrelsen af udbedringsomkostningerne, kan køber tilbageholde et rimeligt beløb, maksimalt svarende til udbedringsomkostningerne, men det er ikke meningen, at der i den forbindelse skal udmeldes et egentligt syn og skøn eller foretages sagkyndig beslutning efter AB 92 § 46.
Af den tidligere garantitekst fremgik det, at mangler i givet fald skulle vurderes af en uafhængig skønsmand, hvilket ikke var hensigtsmæssigt.
For så vidt angår garantiteksten ved køb af nybygget fast ejendom, er der derfor foretaget den ændring, at en eventuel vurdering af mangler skal foretages af en “sagkyndig”.
Det skal bemærkes, at der ikke er tale om en “sagkyndig beslutning”, jf. bestemmelserne i AB 92. De procedurer, der er anført i AB 92, §46 med hensyn til afgivelse af indlæg mv. er derfor ikke gældende.
Formålet med at lade Voldgiftsnævnet udpege en sagkyndig er at sikre, at den nødvendige faglige kompetence er til stede, og at sagen ikke sander til fra starten i diskussioner om, hvem der skal vurdere manglerne. Endvidere kan man inden for meget kort tid, uden afgivelse af procesindlæg, få en byggesagkyndigs vurdering af manglerne og eventuelle udbedringsomkostninger. På denne måde sikres det, at der alene tilbageholdes et beløb svarende til den sagkyndiges vurdering af manglerne eller størrelsen af udbedringsomkostningerne.
Vurderingen vil heller ikke have bindende karakter i forbindelse med en eventuel senere retssag eller voldgiftssag omkring mangler.
Ny standardgaranti
Standardgarantiteksterne er blevet til i samarbejde mellem Finansrådet, Advokatrådet, Danske Advokater, Danske Boligadvokater, Dansk Byggeri, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Dansk Ejendomsmæglerforening, Realkreditforeningen og Realkreditrådet.
De nye standardgarantitekster kan findes på de ovenfor nævnte organisationers hjemmesider.
Standardgarantiteksterne skal være taget i brug senest 1. juni 2009.