Af advokat Mogens Johannsen, Albertslund
Forfatteren kommenterer en højesteretsdom (U 2004.1732H), der efterlader tvivl om, hvorvidt en salgsformidler kan berigtige en ejendomshandel for køber i samme handel.
Det har hidtil været den overvejende opfattelse, at en ejendomsmægler, der er salgsformidler, kunne berigtige en ejendomshandel for en køber, hvis berigtigelsesaftalen var indgået, efter at købsaftalen var underskrevet af begge parter.
Efter afsigelsen af ovennævnte Højesteretsdom er dette næppe længere retsstillingen.
Ifølge Lov om omsætning af fast ejendom 2003-07-02 §15 må ”Ingen være formidler for begge parter i samme handel.” Begrundelsen for at man hidtil har haft ovennævnte opfattelse, at sælgerformidleren kunne berigtige handelen, kan søges i lovens §14, hvoraf det fremgår at købsaftalen skal være så komplet, at den efterfølgende berigtigelse er af rent ekspeditionsmæssig karakter. I teorien skulle der herefter ikke kunne opstå interessekonflikter. Det ved vi dog alle, der kan i form af tvist vedrørende mangler og refusionsopgørelsens affattelse. Der opstår således en interessekonflikt, når den berigtigende salgsformidler, der får honorar af begge parter skal tage stilling.
I den konkrete sag påtog mægleren sig at formidle en ejendom mod et fast salær på kr. 30.000. Samtidig med, at køber skriver under på et købstilbud, altså inden sælgers underskrift på købsaftalen, underskrives berigtigelsesaftalen med køber herunder at udarbejde skøde og refusionsopgørelse mod et vederlag på knap kr. 6000. Aftalen bestemte, at mægleren alene kunne påtage sig opgaver af ekspeditionsmæssig karakter og ikke yde rådgivning. Sælger underskriver købsaftalen dagen efter køber. Købers advokat godkender købsaftalen, men protesterer mod at salgsformidleren berigtiger handelen, men denne fastholder.
Sagen behandles i ”Klagenævnet for Ejendomsformidling”, der udtaler, at ejendomsmægleren ved at indgå en berigtigelsesaftale inden endelig købsaftale, havde tilsidesat sine pligter til alene at varetage sælgers interesser, så længe endelig købsaftale ikke var indgået, og derfor skulle tåle en salærreduktion på kr. 15.000.
Jeg er af den opfattelse, at pligten til alene at varetage sælgers interesser, også efter købsaftalens indgåelse, er indeholdt i formuleringen af lovens §§ 14, 15 og 16.
Sagen indbringes for landsretten, der helt fratager salgsformidleren salær, idet der henvises til, at berigtigelsesaftalen er indgået inden købsaftalen er endelig, hvilket indebærer, at salgsformidleren får en særlig økonomisk interesse i, at ejendommen sælges til de pågældende købere, og aftalen er i strid med principperne i lovens §15,1 og §16,1 ved at have tilsidesat hensynet til at undgå risiko for interessekonflikter.
Landsretten uddyber disse synspunkter således:
”Landsretten bemærker herved, at der ikke er nogen skarp grænse mellem de rent ekspeditionsmæssige opgaver og de mulige rådgiverspørgsmål, der kan opstå, før, under og efter berigtigelsen. Hertil kommer, at det vil være ejendomsformidleren selv, der afgør, om der er tale om ekspedition for eller rådgivning af køberen, uden at sælgeren har mulighed for at blive bekendt hermed...”
”Ved at indgå berigtigelsesaftalen med køberne før den endelige købsaftale, som sket, findes sagsøgeren at have skabt risiko for, ikke blot at køber udsættes for et vist pres, men – som berørt ovenfor – også for at en aftale med køber påvirker formidlerens rådgivning af sælger. En sådan fremgangsmåde kan således indebære samme risici som sammenkædning af ydelser.” Sidstnævnte er en henvisning til lovens § 23.
Mægleren indbringer sagen for Højesteret, der stadfæster landsrettens afgørelse men tilføjer:
”Det bemærkes, at Højesteret ikke har taget stilling til, om en ejendomsformidler, der er antaget af sælger, er berettiget til at indgå aftale med køberen om berigtigelse af handelen for denne, når aftalen herom først indgås, efter at købsaftalen er indgået.”
Køber har ikke under sagen bestridt salgsformidlerens anbringende om, at berigtigelsesaftaler kan indgås efter købsaftalens underskrift.
Med Højesterets bemærkninger kunne man få den opfattelse, at Højesteret kunne komme til samme resultat, især når man har stadfæstet dommen med landsrettens begrundelser, hvorved må fremhæves bemærkningerne om, at der ikke er nogen skarp grænse mellem ekspeditionsmæssige opgaver og rådgivningsopgaver. Disse argumenter er de samme, uanset berigtigelsesaftalen indgås før eller efter, at købsaftalen er endelig.
Jeg mener endvidere, at parterne kan udsættes for et vist pres fra formidlerens side, da der stadig efter købsaftalens underskrift jf. mine indledende bemærkninger, kan opstå behov for rådgivning af såvel køber som sælger. Hvad med råd om købers misligholdelsesbeføjelser, refusion mv. Som landsretten bemærker, er det op til salgsformidler at afgøre, om der er tale om rådgivning eller ekspedition. Argumentet er det samme, hvad enten der underskrives før eller efter købsaftalens underskrift.
Med denne Højesteretsafgørelse er det herefter tvivlsomt, om en salgsformidler kan berigtige en ejendomshandel for køber i samme handel. Med henvisning til de ovenfor anførte bemærkninger, er jeg af den opfattelse, at dette ikke er i overensstemmelse med § 15 i omsætningsloven.
De fleste mennesker køber få gange, måske kun én gang, fast ejendom i deres liv. Lovgivningen er kompliceret, hvorfor skulle man så i dansk ret håndhæve en regel, hvor man i det hele læner sig til en person, der som udgangspunkt repræsenterer sælger, og som er ansat hos en mæglerkæde, der ejes af den bank, som mægleren forsøger at sælge lån i, og som ejer det realkreditinstitut, som lån søges etableret i og måske også ejer det forsikringsselskab, hvor køber opfordres til at tegne forsikringer.