Hvad er det egentlig værd, når en advokat på en tvangsauktion indestår for et beløb på klientens vegne? Advokatens forsikring dækker ikke og regningen kan heller ikke sendes videre til advokatens firma. Somme tider bør der siges nej både til at afgive og til at modtage en advokatindeståelse.
Af Marianne Pedersen, advokat, FOCUS Advokater
1., 2., 3. gang og så meddeles der hammerslag – og advokaten indestår? Sådan lyder det ofte i fogedretterne landet over. Advokaten nikker, mens de øvrige tilstedeværende skyndsomt pakker deres ting sammen vel forvisset om, at der er en advokatindeståelse, og at den hellige grav derfor er velforvaret.
Det er efterhånden nærmest blevet en formssag, som alle blot tager for givet. Men en advokatindeståelse bør aldrig tages for givet – hverken af den, der afgiver den eller af dem, den gives overfor. Ligesom fogedretterne nok også lige burde give den en ekstra overvejelse af og til.
Hæfter personligt
Hvis man som advokat for højestbydende på en auktion – det være sig en liebhaver eller en panthaver – afgiver en indeståelse, indestår man som udgangspunkt for auktionsvilkårenes opfyldelse. Det vil sige størstebeløbet, betaling af de restancer, der er opgjort i salgsopstillingens kolonne tre, indfrielse af de hæftelser, der ikke kan overtages i kolonne fire samt muligvis restgælden i kolonne to. Mange advokater tror fejlagtigt, at de kun hæfter for den i medfør af budsummen beregnede sikkerhed, nogle er endog af den opfattelse, at de alene hæfter for den lille sikkerhed.
Ved auktionens afslutning skal der, for at der kan meddeles endeligt hammerslag, stilles sikkerhed. Denne sikkerhed beregnes ud fra budsummen. Sikkerheden varierer altså alt afhængig af, hvor i prioritetsrækken buddet stopper, og kan derfor ikke udregnes nøjagtigt inden auktionen. Ved første auktion vil de fleste fogedretter være villige til at indrømme en syv dages frist til at stille sikkerheden, mod at man straks stiller den såkaldt ’lille sikkerhed’, som svarer til de udgifter, der vil være forbundet med afholdelse af en ny auktion – typisk 15.000-25.000 kroner. Er der tale om en ny auktion, vil de fleste fogedretter forlange, at den store sikkerhed stilles med det samme, selv om der dog er enkelte fogedretter, der også her lader sig nøje med den lille sikkerhed og giver syv dages frist til at stille den store sikkerhed.
Sikkerheden skal stilles kontant, ved banknoteret check eller ved bankgaranti. Alternativt kan den stilles ved en advokatindeståelse.
Da man ikke på forhånd kender den nøjagtige budsum eller det helt nøjagtige størstebeløb, er det ikke muligt på forhånd at udregne den nøjagtige sikkerhed, således at man kan bestille en banknoteret check eller en bankgaranti. Desuden kerer en del auktionskøbere sig også om, at garantien koster penge. Endelig skal man som auktionskøber også være opmærksom på, at stiller man sikkerheden kontant, er pengene låst i fogedretten, indtil der er udstedt auktionsskøde, og kan ikke anvendes til at indfri hæftelser med. Metoden er derfor stærkt likviditetskrævende.
Det er så her, at mange tyer til den nemme løsning med advokatindeståelsen, fordi sikkerheden her anses for stillet i det øjeblik, advokaten erklærer at ville indestå. Der skal ingen kontanter på bordet, ingen dokumenter og ingen overførsler. Ofte møder klienten heller ikke selv på auktionen, så det er nemt og enkelt, at advokaten indestår. Det er ej heller nødvendigt at udregne den nøjagtige sikkerhed, idet advokaten som udgangspunkt indestår for ’auktionsvilkårenes opfyldelse’.
Som udgangspunkt har man som advokat ved sin indeståelse forpligtet sig til at indestå for auktionsvilkårenes opfyldelse. Det er der i og for sig heller ikke noget galt i, så længe man er opmærksom på de risici, det indebærer.
Først og fremmest skal man være opmærksom på, at der er tale om en personlig kautionsforpligtelse svarende til en selvskyldnerkaution. Dernæst skal man være opmærksom på, at den ikke er dækket af advokatansvarsforsikringen. Da sikkerhedsstillelse er en finansiel ydelse, er den ikke omfattet af de sædvanlige advokatopgaver, og som følge deraf falder den også uden for forsikringsdækningen. Det er derfor en personlig hæftelse for den enkelte advokat, som hverken kan videresendes til forsikringen eller til advokatfirmaet som helhed. Hvis man stoler fuldstændig på sin klient og har tilstrækkelig indsigt i dennes økonomiske forhold, er der heller ikke noget ondt i det. Har man en kreditforening som klient, er man oftest sikret, sådan var det også før i tiden, hvis der var tale om en bank. Men er der tale om et mindre ejendomsselskab eller en privat person, er det en anden sag.
For at være på den sikre side, bør man sikre sig en back-to-back garanti, hvor klienten garanterer at betale advokaten. Hvis der for eksempel er tale om en klient, der ofte køber på kaution, kan man sikre sig i form af en bankgaranti af en vis størrelse, som er stillet over for advokaten. Skulle uheldet være ude, og klienten ikke kan betale, hænger advokaten på regningen. Klienten kan så give transportskøde til advokaten, men det er nok de færreste advokater, der vil risikere pludselig at stå med en ejendom, blot fordi klienten ikke kan finansiere den.
Nogle advokater tager deres forholdsregler og afgiver en begrænset indeståelse. En del vælger kun at indestå for den lille sikkerhed eller for de omkostninger, der er forbundet med at begære ny auktion, hvilket typisk svarer til 15.000 – 25.000 kroner.
Vær varsom
Det er de allerfærreste, der nægter at acceptere en advokatindeståelse. Men hvad er sådan en indeståelse egentlig værd? Det afhænger ganske af den enkelte advokats bonitet.
Ligesom man aldrig ville acceptere en kautionsforpligtelse fra hvem som helst, bør man også overveje, hvem man accepterer en advokatindeståelse fra. Der kan være enkelte advokater, man har decideret dårlige erfaringer med – så bør man selvfølgelig sige nej, selv om der vil være tilstedeværende i retslokalet, der mener, at man er pedantisk.
Der er naturligvis også rigtig mange advokater, man gerne vil acceptere en indeståelse fra, enten fordi man ved, at de er solide nok til at kunne opfylde forpligtelsen, eller fordi man kender dem som så omhyggelige advokater, at man ved, de har gjort deres forarbejde og sikret sig, at klienten kan opfylde sine forpligtelser. Men hvad med alle dem, man ikke kender; de små lokale advokater i retskredse, hvor man måske ikke selv kommer så ofte og derfor ikke har lokalkendskab til persongalleriet.
En ledetråd kan være, hvis fogeden kender advokaten, eller de øvrige berettigede accepterer indeståelsen, men igen skal man passe på ikke blot at lade sig rive med.
Nogle af de farligste indeståelser er de skriftlige, hvor advokaten ikke selv møder op, men blot har udstyret klienten med et dokument, som overgives til fogeden, i hvilket han bekræfter at indestå. Mit råd er: Bed om at få lov til at se indeståelsen eller som minimum at få den læst op. For i dette dokument kan advokaten have indskrevet alle mulige forbehold, såsom en beløbsbegrænsning eller en tidsbegrænsning. Hvis man er panthaver, og advokaten har begrænset sin indeståelse til størstebeløbet, er den jo intet værd.
En del advokater vælger netop at begrænse deres indeståelse til f.eks. den lille sikkerhed eller et bestemt beløb, eller at den for eksempel kun skal være gældende i fire uger. En sådan tidsbegrænsning bør ikke accepteres, da fire uger jo er den frist køber har til at indfri sine forpligtelser, og at det først efter udløbet af denne periode vil være aktuelt at gøre indeståelsen gældende.
Pengene, tak
Hvis auktionskøber ikke opfylder auktionsvilkårene inden for den fastsatte frist på fire uger for betaling af størstebeløb og restancer, har man valget mellem at begære misligholdelsesauktion eller at gøre advokatindeståelsen gældende.
En misligholdelsesauktion tager tid, og det skal være den oprindelige rekvirent, der gennemfører den, hvorimod en advokatindeståelse skal betales på anfordring. Vælger man misligholdelsesauktionen, men ikke bliver dækket ind i samme grad som på første auktion, vil advokatindeståelsen stadig kunne gøres gældende for det tab, man måtte lide.
Min mission er ikke at afskaffe advokatindeståelsen, for den er et nyttigt værktøj, der hjælper til at smidiggøre processen. Men jeg vil gerne sikre mig, at folk er opmærksomme på de problemstillinger, der er, og forholder sig konkret til dem i hvert enkelt tilfælde.
CV
Marianne Pedersen
Advokat hos FOCUS Advokater, ansat bl.a. med henblik på at strukturere tvangsauktionsprocesserne. Udover tvangsauktioner har Marianne beskæftiget sig med insolvensret, fast ejendom samt bank- og finansieringsret. Marianne var oprindelig advokatsekretær, inden hun påbegyndte jurastudiet.